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堅持房住不炒，首輪“雙集中”供地落幕。2021年已過半，各城市樓市表現如何？樂居總編室推出【40城2021樓市中場】，從新房、二手房、土地、政策等視角，記錄主流城市的2021樓市上半年。

??城市綜述·合肥：邁入2021年，合肥樓市“火”勢燎原，席卷新房、二手房，向來低調的“瑤新北”同樣迎來峰回路轉。在“4.6合肥新政八條”+首次集中供地下，合肥樓市格局悄然改變。

??【新房篇】

??銷量創5年新高，均價略有回落

??備注：新房數據源自金剛石云數據，范圍為合肥九區（不含四縣一市）。

??2021年的合肥樓市，買房人的關注點從“房價要降了嗎？”過渡到“房子好買嗎？”“濱湖還有房嗎？”。

??新房供貨“青黃不接”之際，買房人越發恐慌，越難買越想趕緊上車，市場呈現一片火熱。

??金剛石云數據監測，合肥2021年1-6月新房供應23667套，成交32587套，成交均價18633.75元/㎡，供需不平衡現象嚴重，新房進入賣方市場。

??“房荒”之下，合肥新房成交量不降反增，創5年新高。即便“4.6合肥樓市新政八條”砸下，限購加碼、熱門區域熱門樓盤“搖號+限售”等，依舊無法撼動買房人的置業熱情，隨之而來的是千人搖號的“打新熱”。

??不過，從成交面積來看，2021年上半年銷量表現平平，較去年同期有所下滑。出現反差的主要原因在于，由于濱湖、包河等熱門區域供應減少，銷售主力集中在“小戶型、低總價”的新站、瑤海等區域。

??從成交均價來看，2021年上半年合肥新房成交均價18633元/㎡，較去年同期下跌293元/㎡，這也是近5年上半年來，合肥新房房價首次出現回落。

??當然，這并不意味著合肥房價真的降了，背后折射出的是以濱湖、高新為代表的熱門區域“房荒”加劇，成交主力轉移至新站、瑤海等價格低洼但供應相對充足的區域。

??合肥樓市這波“置業熱”約從2019年10月底開始，濱湖區率先成為購房首選地，很快高層售罄，“房荒”初顯。隨后，開始向包河、高新等區域擴散，而新站、瑤海這般“洼地”一直被忽視，4月以來才迎來峰回路轉，成為“香餑餑”。

??轉眼間，瑤海、新站同樣庫存告急。新站憑借充足庫存，2021年上半年賣房7416套，一舉奪魁，登榜上半年新房成交TOP1區域。

??合肥九區房價呈現兩極分化，政務、濱湖、包河全面突破2.1萬/㎡，穩坐房價“第一交椅”，瑤海1.57萬/㎡、新站1.38萬/㎡位居九區房價之末，小戶型低總價，越來越多的剛需購房者瞄準這里。

??不過，現階段合肥買房已不是那么容易，除了搖號登記斗智斗勇外，更多的是資金預算的加碼，購房優惠更是少之又少。即便是此前被忽視的新站、瑤海，正常首付購房也屬于奢望，5成起成為共識。

??從單月成交趨勢來看，成交量呈現不均衡性，甚至有遞減趨勢。尤其是4.6合肥樓市新政八條出臺，市區新房長達約1個月暫停開盤，成交量出現腰斬。

??在售樓盤庫存告急，純新盤遲遲無法補倉，下半年新房供應依舊堪憂。賣方市場之下，“買房難”的現狀將繼續延續。

??【二手房篇】

??掛牌價“滯漲”，門店成交量下滑約5成

??2021年1-6月，二手房市場一片紅火，掛牌價層層攀高，全款成為部分業主出售房產的首要條件。伴隨著合肥4.6樓市新政的執行，二手房掛牌價虛高的迷霧逐步被驅散，市場開始回歸常態，成交量出現明顯下滑。

??下圖為省圖書館宿舍近半年二手房掛牌價漲跌情況，亦是合肥各大小區的縮影。

??1月-2月，合肥各小區掛牌價基本持平，隱約有上揚態勢，但并不明顯。伴隨著春節結束，二手房掛牌價蓬勃而上，單月漲幅達到1000+元/平，且不斷攀高。

??合肥4.6新政出臺，經過近一個月的醞釀，4月底新房打新正式開始。新房、二手房紛紛進入新階段，與二手房而言，成交量出現斷崖式下滑，掛牌價進入瓶頸，部分感知到市場變化的業主開始調整掛牌價，出現一大波降價房源。

??此外，合肥二手房信貸收緊，成為壓倒業主的”另一根稻草“。部分中介透露，目前明確二手房接單的銀行有中信、郵儲、建行、農行，而正常首付可受理的僅中信、郵儲。

??4月底打新潮開啟與6月起信貸收緊共同作用之下，二手房成交量下滑嚴重，很多門店的開單量只有上半年同期的50%-60%。

??【政策篇】

??樓市調控層層加碼，“穩”字當頭

??房地產市場供不應求，”茶水費“”捆綁銷售“等亂象滋生，合肥房管局重拳出擊，堅定房住不炒，促進房地產市場健康發展。

??（1）熱點樓盤“搖號+限售”：加強房源信息公開監督，對登記購房人數與可售房源數之比大于（含等于）1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售。搖號所購房源自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易。

??影響：一方面引導新房交易公開、公正、公平，減少“茶水費”“關系戶”“捆綁銷售”等不良現象；一方面搖號房源需限售3年，置換周期變長，圍堵炒房投資客。

??（2）合肥首次實施學位制：自2021年秋季入學起，市區將實行“同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位，多胞胎、二孩等符合法律法規規定情形的除外”政策。

??影響：鑒于合肥部分投資客哄抬房價，合肥二手房房價持續跳漲，優質學區房甚至沖擊5萬/㎡。學位制的推行，有助于抑制學區房暴漲，促使房價回歸理性。

??（3）土地市場”兩集中“供應：合肥市本級住宅用地需實行“兩集中”同步公開出讓，市本級2021年住宅用地公告供應量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量，且原則上發布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。

??影響：從”細水長流“到”集中開閘“，迫使開發商做出理性選擇，土地市場迎來變局。拍賣方式調整為“價高者得+最高限價時轉競配建租賃住房+搖號”還對地塊入市的預售條件有所限制，今年集中供地的地塊預計2022年入市，短期內無法改變“房荒”現狀，但釋放出新房補倉的信號，減少購房者焦慮情緒，市場逐漸理性。

??（4）嚴厲打擊各種房地產市場亂象：明確房地產開發企業不得收取或者委托第三方收取房價款以外的團購費、咨詢服務費、信息費等任何費用，不得以捆綁搭售車位、儲藏間、委托裝修等任何形式加價或變相加價銷售；房地產經紀機構代理銷售新建商品房的，除向房地產開發企業收取合理傭金外，禁止向購房人或通過第三方向購房人收取購房價款之外的任何費用。

??影響：嚴禁房地產銷售中任何形式的價外加價行為，直指“號頭費”“茶水費”等現象。

??【土地篇】

??吸金429億，13宗地觸發搖號

??2021年上半年合肥成功出讓61宗地，總出讓面積5641.27畝，總成交金額4295180.51萬元（約429.51億元）。

??縱觀近5年上半年成交，2021年土地供應回歸正常水平，成交均價被摁在“紅線”之內。

??相較于往年幾乎月月供地的模式，上半年供地“不均衡”，出現多個月份“斷供”，如2月、5月。而合肥首批集中供地于6月進行，迎來上半年土地供應的“井噴”，一舉將上半年土拍關注度推向極致。

??從各區域土地成交金額來看，新站區上半年成交6宗地攬金62.33億元，領先濱湖區、包河區。

??從各區域土地成交均價來看，濱湖區1805.4萬元/畝，包河區1491.32萬元/畝，新站區1014.22萬元/畝，位居前三位。

??“兩集中”之下，合肥土拍規則換錨，拍賣方式調整為“價高者得+最高限價時轉競配建租賃住房+搖號”。

??土拍新規之后，合肥共誕生13個搖號地塊，建設進度需達80%以上，才可對外出售。

??此規則之前，從拿地到預售，一般6個月左右的時間；若需建設到80%以上，則意味著入市周期延長，今年入市的可能性極小，熱門地塊短期內新房補倉無望。

??合肥九區三縣待入市的純新盤共49家，其中濱湖區佳兆業濱湖和鳴、包河區中海觀園、廬陽區佳源譽和灣、蜀山運河新城高速時代學府、方遠翰文院、新站區招商奧體公園、瑤海區偉星玖璽臺即將入市，下半年可重點關注。

??【下半年展望】

??新房或集中推盤，打新需謹慎選擇

??供需關系直接影響市場熱度，“兩集中”供地雖集中釋放多宗居住地，但預售條件加碼，今年內補倉可能性不大。

??下半年，合肥新房市場將依舊維持“房荒”，供不應求為主流，成交量或有所下滑，均價基本維持不變或略有上升。

??熱門區域熱門樓盤極有可能采取集中推盤的形式，實現客戶分流，減少觸發“搖號+限售”的可能性。

??再加上網傳“合肥新房登記將凍資”“杜絕P圖”“杜絕一筆資金多人使用”等消息，下半年買房人打新需謹慎選擇。

??置業者普遍關注的區域主要為濱湖、肥西，但考慮到區域新房供應“青黃不接”，建議買房人根據實際需求來進行選擇。一方面要關注區域升值潛力及樓盤周邊配套，一方面根據購房周期及經濟預算進行合理選擇，否則折騰大半年仍“一場空”，白白錯過機會。

??市區新房取得預售證后，均需要線上登記，故而，交易過程更加公開透明。買房人除了線下溝通之外，需多多關注線上登記情況，掌握先機。

??三縣新房暫時未啟動線上登記，故而，有意三縣置業的買房人需早早下手，提前打聽驗資、認籌等登記動作，根據案場建議的首付成數準備資金。

??若急于入住，沒有時間或精力參與新房打新，可關注二手房，全款可贏得更多的議價空間。

??總之，2021年下半年想在合肥買房，先要關注哪些區域有房，然后再進行價值潛力抉擇。否則，只會等來等去，發現到處都沒房，到處都不好買。

??不過，如果下半年沒有遇到合適的房源，2022年仍然有不錯的選擇。

??“兩集中”供地的純新盤陸續入市，預計明年6月前后陸續入市。當新房供應與置業需求達到相對平衡狀態，合肥買房的難度將隨之降低。