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學生公寓市場的發展與高等教育的國際化息息相關。隨著移民及留學生數量成為英美兩國的熱議焦點，很多國家也已認識到其對于刺激國內經濟增長的重要作用，紛紛在國內高校推行國際課程、升級高校宣傳策略，共同追趕市場領跑者的步伐。這對于能夠成功切入當地市場、開發新項目的投資者與供應商來說，意味著巨大的市場機遇。

　　中國在全球化的進程中早已駛入了快車道，在貿易、經濟、科技以及教育方面已經跟國際主流國家深度接軌，在留學生方面，中國也有著非常豐富的人群體系，但是在留學生公寓方面，中國在客觀背景下也正迎接著一定的機遇和挑戰，日前，新浪地產(微博)就留學生公寓的相關話題專訪了第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明，深入的了解了國際留學生公寓以及中國學生公寓的風口所在。

第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人 胡建明

　　學生公寓成為發達國家優質資產

　　在全球最重要的學生公寓市場，高等教育院校入學人數繼續呈現差異化走勢。以歐盟國家為例，2015/16學年法國、德國的高校學生人 數分別同比增加了3.2%與2.2%;同期西班牙高校學生增加了0.7%，在2014/15學年，澳大利亞的高校學生人數同比增加2.7%;國際學生繼續成為增長主動力。

　　國際學生人數迅速增長，為各國的優質專建學生公 寓提供了需求支撐。2015年全球約有460萬國際學生，較 1999年增加了130%。預計到2025年人數可達到800萬。

　　胡建明表明，學生公寓投資集中在美、英兩國。這兩個市場成熟度最高，占據著全球可投資資產存量的主要比 例。學生公寓被投資者納入住宅資產范疇。目前， 這一資產板塊正在歐洲大陸迅速發展成熟。

　　國際學生帶著新習得的技能步入職場，使商務人才 儲備的整體品質得到提升。從招生指標來看，澳大利亞、法國、加拿大都對國際學生市場寄予了，而在歐洲，以德國為代表的學生公寓市場的版圖也在不斷擴張，投資者開始關 注波蘭、匈牙利、葡萄牙、捷克等國。這些市場陸續有全新學生公寓項目交付，在滿足學生住宿需求的同時也補充了市場的可投資資產存量。

　　可以說，留學生公寓的資產優質等級也因市場的向上不斷提升。

　　他山之石 國際學生公寓的典型投資邏輯

　　在可查到的數據范圍中，我們看到，2016年全球學生公寓投資總額達到164億美元，刷新歷史最高紀錄。而根據第一太平戴維斯的報告分析則表明，在當前的低收益率環境中，機構型投資者、主權財富基金以及養老基金為擴張資產規模、追尋收益型投資，爭相收購學生公寓資產包。

　　可以看出，學生公寓正在成為資本投資的新寵。

　　胡建明強調，現在跨境投資約占全球學生公寓投資額的37%，高于寫字樓(34%)以及零售物業(29%)的跨境投資比例。主要投資者為擴張資產規模，均選擇在多個國家投資布局。 新加坡政府投資公司是2016/17年最大的單體投資者，參與完成了兩筆全球最大交易，如今在美國、英國、德國、澳大利亞都持有資產。

　　另外，根據第一太平戴維斯的資料，我們也了解到，因為學生公寓是一類安全穩定的創收型資產，因此以主權財富基金、養老基金為主的投資者格局并非偶然形成。CPPIB是2016/17年全球第二大投資者，于2017 年4月在英國收購了Union State學生公寓資產包，總價約5.8億美元。而新加坡投資者豐樹集團是2016/17年第三大投資者。 憑借在北美及英國市場的大宗收購，豐樹集團迅速躋身全 球學生公寓投資市場前三甲。

　　眾多的典型資本的傾注，也在學生公寓市場中支撐起了更大的發展空間。

　　中國學生公寓市場潛力在哪里？

　　由于中國在全球化的進程中快速并軌，使得很多市場也在與國際化環境同步，學生公寓方面中國也有很大的市場空間在等待發掘。胡建明認為，從中國來看，中國是一個教育資源龐大的市場，很多其他國家的大學，有很多分校都開到了中國，不但也豐富的中國的教育資源，從側面來看，也證明了國際主流觀點對中國學生公寓市場空間的看好。

　　當下的中國學校中，從原來的很多學生住學生宿舍到現在很多學生出去租住學生公寓，已經有了一定的轉變，而學生公寓這個市場比較符合國家的符合住宅租賃的市場要求。

　　從租賃市場的對比中，胡建明給出了這樣的答案：同樣是住宅產品，學生公寓的回報率比住宅要高一個點，為什么會這樣？其實結合中國的政策，我們可以看到學生公寓是長期長租的習慣，而此類項目在拿地等方面會有一定的優惠，再加上開發商和學校的合作加深，使得成本會降低很多，所以在利潤回報率方面，學生公寓也是非常可觀的。

　　如何切入中國的學生公寓市場

　　現在很多的學生公寓配套很齊全，租金并不便宜，利潤也很可觀，這樣的市場，投資者應該怎樣去介入，這塊蛋糕，該怎么切呢？

　　胡建明首先從模式方面給出了答案，他表示，在中國學生公寓主要有兩種模式，一種是開發商可以代建學校持有的地塊，另一種是開發商自己拿地，面對開發商進行投資。

　　另外，胡建明還補充道，學生公寓的收益率大概要比普通的住宅高一個點，有很多學生公寓都是基金公司在社會上購買的不良資產，這個投資模式也比較典型，同時，這個投資模式成本要低很多。

　　另外，在判斷學生公寓市場方面，胡建明給出了三個要點：第一是政策判斷，因為政策影響投資周期，第二，人口增量，人口是決定他們投資那地方的城市，第三是消費能力，消費能力決定了市場人群價值。

　　當然，胡建明也在采訪中給出了更具象的看好的投資環境的預判，他表示，未來的兩三年，中國的學生公寓產品將會落地，產品也會有雙位數的增長，市場的三五年會不停的去爆發的。并且，學生公寓無論是從投資模式，產品，模仿性是很容易的，只要有產品落地，復制很快，從資金的角度來說，或有很多城市要有一定的開放，西安、杭州，在學校比較多的城市，有很多事情可以做。

　　當然，利潤收益率是資本市場永恒的話題，胡建明根據自己多年的從業經驗給出了判斷：5%的收益率是這個市場的起步點。