?? 合肥首批集中拍地一下子拿出12宗居住地，作為“置業大熱門”的濱湖區域時隔半年猛推3宗地。這讓一直感嘆“2021年買房太難了”的王先生看到了希望，下半年買房或許會容易一些。然而，真的如此樂觀嗎?
??合肥首場集中土拍6月3日收官，14宗1304.6畝地攬金約164.22億(含2宗非居住地)，濱湖、蜀山、包河8宗地塊觸頂搖號，土拍激烈程度不亞于杭州、南京等長三角城市。
??如今，距離集中土拍已經過去一個多月，合肥整體樓市行情，以及具有風向標性質的濱湖省府02號地塊、蜀山小廟05、06號地塊、新站少荃湖06號地塊周邊樓市都發生了哪些變化呢?
??NO.1|壹
??集中土拍=新房補倉?
??這波房源今年買不到
??通常情況，土拍市場的紅熱，會迅速傳導到新房、二手房，掀起成交小高峰。然而“普遍房荒”之下，除了隔壁樓盤喜迎新鄰的海報，合肥樓市基本上沒有掀起波濤。
??主要原因有二：一方面市區新房庫存堪憂，供不應求。截止2021年6月底，合肥市區共179個存量住宅用地，總面積達1201.9192公頃(=18028.788畝)，已動工未銷售房屋的土地面積僅222.5505公頃(=3338.2575畝)，與日益高漲的置業需求相比，可謂杯水車薪。
??另一方面，遠水解不了近渴，今年很難買到。首批集中土拍雖補倉12個純新盤，但土拍新規對預售條件有了新規定，入市周期延長至8-10個月，今年入市的可能性極小。更不要說第二、三批集中土拍，基本已排到2022年下半年入市。
??土拍之后，合肥“房荒依舊，全城皆熱”的現狀仍在延續，熱門區域新房打新更是“香餑餑”，千人搖號屢見不鮮。
??NO.2|貳
??冰火兩重天
??新房、二手房呈現兩極化
??土拍之后，合肥樓市“火”勢不減，但苦于新房供應較少，新房量跌價漲。
??同策咨詢安徽區域統計，2021年6月合肥新房商品住宅市場共成交3259套、成交面積為42.61萬㎡、成交均價為18943元/㎡、成交金額80.72億元，成交量同比下跌51.68%，環比下跌9.8%。
??2021年商品住宅市場累計成交套數33165套，同比上漲12.45%，累計成交面積411.01萬㎡，同比上漲19.19%，累計成交金額771.24億元，同比上漲25.26%，累計成交均價18763元/㎡，同比上漲5.24%。
??二手房方面，掛牌量一度單日猛增12872套，但成交進入瓶頸期;部分業主急于出手，傾向降價出售;銀行額度緊張，二手房房貸仍很難辦理，“要求全款”成為是否進一步議價的前提。
??合肥新房、二手房熱度逐步分化，這背后是4.5樓市新政八條、銀行信貸額度收緊等多個因素綜合作用的結果。
??NO.3|叁
??聚焦濱湖省府02號地塊
??區域熱度不減，有望迎來“萬人搖”
??6.3濱湖出讓3宗地塊，全部火速進入搖號階段，尤其是省府02號地塊，43家競買人參拍，土拍熱度推向高潮，并且房企在報價和競配建面積階段直接觸頂報價，毫不猶豫加入“搖搖樂”陣營。
??合肥首次對單宗地塊設置限價，濱湖01地塊毛坯均價22909元/㎡，濱湖03地塊毛坯均價23706元/㎡，而濱湖02地塊憑借區位優勢，毛坯均價甚至達到25380元/㎡。
??要知道，這還只是毛坯均價，大概率還是會裝修入市，也就是說，在毛坯限價基礎上還有裝修3500元/㎡+裝配式500元/㎡的浮動空間(僅供參考)，濱湖房價將邁入新的臺階。
??集中土拍之后，濱湖共迎來5盤登記，累計664套房源。尤其是濱湖“省府三杰”，千人搖頻出。
??陽光城檀悅率先登記，4094組客戶搖64套房源;蘭園緊隨其后，64套房源引得5528組客戶登記;保利和光塵樾姍姍來遲，趁著近萬人被“鎖”在系統之時啟動登記，也迎來高層6300+，洋房4200+的登記數據(包含審核未通過，僅供參考)，或將迎來合肥首個“萬人搖”。
??濱湖省府02地塊周邊二手房掛牌均價3-4萬/㎡，出現明顯“滯漲”，基本與上月持平，甚至部分樓盤開始出現不漲反跌。
??若把時間周期拉長至半年，不難發現，今年上半年濱湖二手房漲幅驚人，直到5-6月方才出現小范圍回落。
??NO.4|肆
??聚焦蜀山小廟05、06號地塊
??土拍之后，區域樓盤“不香”了?
??蜀山小廟目前是合肥西南區域供地的主力軍，05、06地塊分別被旭輝、通和競得，運河新城(小廟)新房市場迎來“6小龍”格局。
??區域目前在售樓盤主要為上坤云棲麓、龍湖文德璟宸天著，高速時代學府、方遠翰文院有望7月入市，05、06地塊則需等到2022年。
??運河新城憑借置業低門檻、“下一個濱湖”的憧憬，力壓新站、瑤海，成為剛需買房人的掌中寶。然而，土拍之后，竟慘遭冷遇，2盤均未觸發搖號，由開發商自行銷售此批房源。
??然而，事實是，大多數買房人被“鎖”在系統內，再加上資格審核趨嚴，實際通過人數較少。
??即便無需搖號，小廟2盤也不是想買就能買，前往售樓部的買房人大多被告知“已售罄”，甚至部分人四處托人“加號頭費也行，只要能買到”。
??作為拓荒期，小廟已清盤的小區僅京冠悅榮府1家，6月掛牌均價14971元/㎡，7月掛牌均價15181元/㎡，環比上漲1.41%。這背后正是土拍熱度+新房熱度雙向推動的結果。
??NO.5|伍
??聚焦新站少荃湖06號地塊
??區域首個搖號盤誕生，二手房掛牌破2萬
??6.3土拍之中，新站4宗地塊均未搖號，止步于競配建階段。不過，土拍競價激烈程度絲毫不減，新站少荃湖06號地塊鏖戰近2小時，開發商競價穩扎穩打，你追我趕，最終佳兆業強勢競得。
??該地塊的成交，刷新合肥競配建面積記錄，租賃面積高達52600㎡，穩居TOP1寶座。
??后期入市毛坯均價13906元/㎡，若裝修入市，預計在1.7萬/㎡左右，這也意味著新站新房1.4萬+將成為歷史，但市場認可度如何還需要時間來驗證。
??土拍后的一個月內，新站區接連誕生2個搖號盤，實現“0”的突破，并持續發力。
??皖投新悅里位于少荃湖板塊，此次登記Y8，毛坯小高層，共44套房，登記購房人數與可售房源數之比已經超過2.4。
??自合肥實行登記搖號新政以來，新站區共計15盤登記29次，卻沒有一盤產生搖號。皖投新悅里成功打破“魔咒”，除了自身性價比、市區房荒加劇之外，新站少荃湖06號地塊的拍地熱度同樣是背后推手之一。
??不僅新房市場，近期新站區的二手房市場掛牌價也有所上漲。禹洲中央城掛牌均價1.9萬+，與上月相比，漲幅3.65%。
??陶沖湖別院多套房源掛出超2萬/㎡的價格。
??和昌香樟原著，掛牌均價2萬+，與上月相比，漲幅4.53%。不過根據已成交的價格來看，基本在1.7萬/㎡之間，只是這個價格還隱隱有繼續上升的趨勢。
??綜合來看，隨著區域價值的兌現，新站，留給剛需的機會不多了。
??結語
??集中拍地已“滿月”，合肥新房熱度居高不下，熱門區域熱門樓盤成為“打新”目標，而新站、瑤海等部分樓盤，登記人數依舊寥寥無幾，全城皆熱，但仍存在分化。
??二手房則出現滯漲，受到政策影響及新房打新分流，土拍熱度難以傳導到二手房市場，供不應求的局面初步扭轉，存在一定的議價空間。
??即將到來的第二批土地集中拍賣，房企將有更多權衡，搶進度、搶市場、拼產品力或將成為重中之重。
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