中文字幕日韩精品亚洲七区_国产精品操_eeuss电影天堂一区二区_渣姐电影欧美在线视频 - 国产对白在线播放九色

    “預計合約銷售額年增幅30%。”領地控股集團有限公司(下稱“領地控股”，6999.HK)最新的預測值看上去幅度不小，但實際上距離早先的目標有些遙遠。

　　領地控股曾在2019年提出：“將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標，最終在2020-2021年實現千億戰略的新跨越。”然而最終，公司在2020年只錄得250億元銷售額。

　　與目標一同收縮的，還有領地控股的股價。2021年5月末至今，公司股價從9.2港元/股降至最新的6.25港元/股，累計下滑約三成。

　　種種現象背后，是領地控股近幾年來大筆拿地帶來的后遺癥：毛利率下滑、負債問題緊張、融資成本高……

　　步子太慢的“全國化”

　　深耕川渝的領地控股是典型的家族式企業。公開資料顯示，1999年，劉玉奇、劉山、劉玉輝在四川創立了領地控股。之后，劉玉奇和劉山退出，房二代劉策和劉浩威走到了臺前，劉玉輝目前則位于領地的權力中心。

　　2018年至2020年，公司營收為45.15億元、75.8億元、131.9億元;凈利潤分別為4.21億元、5.45億元、8.6億元。

　　截至2020年底，領地控股土儲總建筑面積約為1654萬平方米，其中69%位于川渝經濟帶，并以成都、樂山、眉山、綿陽、南充居多。2020年，其在成渝經濟帶及四川省的銷售額占到總銷售額的74%。

　　惠譽國際2021年5月發表報告稱：“公司近70%的合約銷售額來自于四川省，高度聚焦四川地區的戰略是一把雙刃劍;相較更高評級的同行，領地控股的合約銷售額略顯單薄，財務指標波動較大，并對信托貸款依賴程度較高。”

　　事實上，領地控股開始全國化的步伐并不算晚，公司早在2006年就進軍了佛山市，但直到2017年才進一步擴展至河北省承德市，2018年進入相鄰的重慶市場。

　　等到公司發現拓土步伐太慢時，中國房地產市場已經開始由“增量時代” 向“存量時代”轉換，領地控股開始奮起直追，但似乎良機已過。

　　大舉拿地的“后遺癥”

　　2019年前后，公司多次強調“千億目標”，并開始大刀闊斧地推進拿地進程。

　　2018年至2020年，領地控股存貨從186億元上漲至293億元、416億元，期間公司多次溢價拿地，其中溢價率最高的一次是2017年競買惠州市地塊，成交價12.54億元，溢價率達到了251%。

　　領地控股將“過猶不及”詮釋得淋漓盡致。《投資者網》研判招股書發現，2020年3月至7月，公司在5個月內時間里增加土儲接近300萬平方米。

　　這同時為之后的問題埋下了隱患。

　　2018至2020年，領地控股毛利率一路降低，分別為35.7%、27.8%、27%;同一時期凈利率也持續下滑，分別為11.5%、8.9%、8%。

　　這一情況且一時難以緩解。評級機構穆迪今年5月分析：“由于較高的土地成本，公司未來12-18個月毛利率將從2020年的27%下降至21%-22%，但其合約銷售額或將錄得持續增長至250億元。”

　　實際上，更為嚴峻的是資金鏈問題。2018年、2019年與2020年前5月，公司凈資產負債比率分別為110%、140%、150%。

　　截至2020年，領地控股剔除預收款后的資產負債率為75.9%，撞破該指標“不得超過70%”的“紅線”標準。

　　根據2020年年報，公司借款主要由“銀行貸款”與“長期其他貸款的即期部分”組成，總的看利率并不低，前者為5.21%至10.12%，后者為8.82%至13.31%，而惠譽評價公司“對信托貸款依賴程度較高”，以此來看，后者或涵蓋了信托貸款。

　　另外，公司融資成本從2019年的2.3億元增加到了2020年的3.06億元，同比增加33%。

　　何時實現“千億”目標

　　一系列問題出現后，領地控股仍沒有放下對規模化的追求，只是將“千億”目標調整為“合約銷售額年增幅30%”。

　　當然，從領地控股最新的戰略布局來看，公司明顯謹慎穩健了許多。

　　從去年年底開始，籌劃引進職業經理人，原恒大集團副總裁許曉軍加入領地，擔任總裁一職，負責領地集團地產業務整體管控，同時配合集團展開其它相關業務。

　　2020年12月，領地控股募資15億元成功登陸港交所，其中約60%用于撥付現有項目，如物業開發項目的建設成本;20%用于收購土地;10%用于償還項目開發的現有計息借款，余下補充營運資金。

　　自登陸港交所以來，領地控股拿地力度相較于以往有所減弱，在首輪集中供地中亦鮮有出手。

　　今年1月7日、6月17日，公司聯合南通國企23.26億元競得南通宅地，以及單獨在獲得眉山2宗地，其余則鮮有拿地信息披露。即便在4月全國多地集中供地，領地控股也幾乎沒有出手“補倉”。

　　事實上，這一趨勢在2020年第四季度就出現了，按年底總土儲計算，彼時公司增幅降至-2萬平方米。這與此前管理層提出鞏固西南市場地位、提高其他地區投資，以及開拓新的融資渠道有所出入。

　　對此，領地控股表示：“公司于2020年已逆周期拿地，政策之下在市場供需、購置策略等維度的研判上要求更高。領地會尋求與第三方合作，共同收購項目，或通過收購項目公司獲取土地。”

　　惠譽國際指出：“近幾年領地控股舉債擴張迅速，包括擔保在內的凈債務激增，導致杠桿率上升。預計領地控股未來幾年將把收入的40%-45%用于拿地。”

　　但事實上，領地控股比研究機構想象得更為謹慎。在土地市場競爭日益激烈的大形勢下，正嘗試通過其它路徑補充項目，不良資產處置就是方式之一。

　　6月16日晚間公告，領地控股與包括中國東方資產在內的相關方訂立債務重組協議，據此公司收購向目標公司注資2.27億元，并就協定債務6.3億元及最高利息1.6億元提供公司擔保，以及進行股份處置。

　　目標債務重組事項完成后，領地控股將取得數家目標公司51%股權，后者主要擁有位于四川綿陽市涪城區共計6宗商住用地，對應總占地面積約50.94萬平方米。

　　但有市場觀點認為，利用不良資產拿地，不免會帶來債務風險。如今，解決債務問題成為公司首要任務之一。

　　6月23日，領地控股公告，公司發行境外第一筆364天期的美元債，規模1.5億美元，票息率12%。

　　Wind數據顯示，今年以來內房企在海外發行共計92只債券，票面利率超過12%的有11只，其中期限為1年的僅有2只。

　　創始人劉玉輝也開始為上市公司四處奔波。6月30日，劉玉輝旗下的領地集團有限公司與四川銀行簽署銀企戰略合作協議。四川銀行將為領地控股集團提供授信額度25億元，并提供量身定制的金融服務產品和解決方案。

　　那么，領地控股對于面臨的上述問題有何置評?下一步公司又將如何實現“千億”目標?“存量競爭”時代，公司還有更多機會“彎道超車”么?近期《投資者網》致電致函公司方面，等待數日仍未獲答復。