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專家解讀合肥房產(chǎn)新政八大要點，學(xué)區(qū)房炒作要涼涼了
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發(fā)表于 2021-04-05 08:47:58
據(jù)了解，由于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，合肥常住人口驟增，帶來剛需住房量也驟增。去年銷售新建商品住房超過1300萬平方米、成交二手房近600萬平方米，在建短期即可上市面積700萬平方米左右，但市內(nèi)個別片區(qū)仍存在供不應(yīng)求情況。安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華在調(diào)研中指出，合肥市要進(jìn)一步完善調(diào)控措施，加大調(diào)控力度。
1.穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)量，今年確保不少于9000畝，其中單列租賃住房用地900畝以上；
2.實施熱點學(xué)區(qū)“同一套住宅，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)一個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位”政策；
4.實行熱點樓盤“搖號+限售”政策，并優(yōu)先保障剛需群體；
7.在已建近17萬套基礎(chǔ)上，繼續(xù)用足用好國家支持政策，加大加快租賃住房建設(shè)；
8.嚴(yán)查嚴(yán)處房地產(chǎn)銷售中任何形式的價外加價和搭售等行為，依法嚴(yán)厲整治哄抬房價等房地產(chǎn)市場亂象和網(wǎng)上惡意炒作。
4月4日早上，合肥發(fā)布專訪了合肥市房地產(chǎn)研究所副所長凌斌來為我們做合肥房產(chǎn)新政八大要點的解答。
問題一：穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)量，加大加快租賃住房建設(shè)能否有效抑制房價過快的上漲？答：居住用地供應(yīng)和加大加快租賃住房建設(shè)是抑制房價上漲的一個長期手段。目前合肥房價的上漲主要原因是兩個方面，一是二手的學(xué)區(qū)房，被一些投機(jī)投資者炒作上去的。二是新房，由于濱湖新區(qū)和高新區(qū)庫存不足，導(dǎo)致出現(xiàn)了搶購瘋潮，這些與居住用地和租賃住房建設(shè)的關(guān)聯(lián)度不大。合肥每年供應(yīng)量平均在8000畝，今年計劃9000畝，另外還有900畝的租賃住房用地。目前，合肥的房租并不高，合肥作為首批中央財政支持住房租賃“三試點”城市，要讓老百姓住房更省心，率先出臺了財政獎補(bǔ)政策，合肥是走在全國前列的。問題二：新的學(xué)區(qū)房政策能否給瘋狂的學(xué)區(qū)房降溫？答：新的學(xué)區(qū)房政策應(yīng)該能夠讓學(xué)區(qū)房“降溫”。合肥市統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)改委、教育局、公安局、金融辦、房產(chǎn)局等多部門聯(lián)手，調(diào)查分析杭州、南京樓市的調(diào)控經(jīng)驗，也充分考慮合肥地域性特點，推出了“6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)一個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位”的入學(xué)年限政策，這可能只是合肥邁出學(xué)區(qū)房政策的第一步。再加上銀行審核，據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，市場上有部分不良中介機(jī)構(gòu)握有二三十套學(xué)區(qū)房，他們利用經(jīng)營貸全額購買，再通過高賣高買，誤導(dǎo)學(xué)區(qū)房業(yè)主和為子女學(xué)業(yè)焦慮的家長。我相信在短期內(nèi)學(xué)區(qū)房房價暴漲的情況會有所降溫。問題三：熱點區(qū)域二手房限購措施與實行熱點樓盤“搖號+限售”政策，將對合肥二手房市場產(chǎn)生哪些影響，是否能切實提升對剛需的保障？答：合肥這次調(diào)控政策具有精準(zhǔn)的調(diào)控特性，這也將拉開一個新的序幕，形成了以“熱點學(xué)區(qū)、熱點區(qū)域、熱點樓盤”為主要調(diào)控內(nèi)容的樓市新政。沒有采用“一刀切”的調(diào)控政策，沒有對全市范圍內(nèi)都限購、限貸、限售。就合肥樓市目前特點來說，從學(xué)區(qū)房入學(xué)年限調(diào)控到新房搖號＋限售政策，應(yīng)該講是能夠給剛需購房者一個非常好的心理預(yù)期。為什么這么說？此前，有篇自媒體文章《我徹底認(rèn)慫了！拎著200萬，卻在這里根本買不到一套房》引發(fā)了很多關(guān)注，此文內(nèi)容有部分確實反映了合肥樓市的一個真實情況，但它整體上是以點概面，因為拿了200萬在合肥市很多城區(qū)都能夠買到房子，而且買的房子相當(dāng)不錯。舉一個簡單的例子，比如像新站區(qū)瑤海區(qū)，包括一環(huán)內(nèi)的二手住房200萬都是夠的。但是拿著200萬去炒濱湖新區(qū)、政務(wù)區(qū)的學(xué)區(qū)房，肯定是不行的，所以說200萬他是站在一種投資炒房的角度來徹底認(rèn)慫的，而不是合肥剛需購房者真正的一個市場狀況。問題四：從嚴(yán)控制商品住房定價。加強(qiáng)住房貸款審慎管理，能否在短期內(nèi)給樓市降溫？答：合肥市是國家調(diào)控下的重點城市之一。今年2月份，70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)公布，合肥市新房和二手房達(dá)到了5%、5.8%，引發(fā)了大家的關(guān)注。同樣大家觀察一下南京、西安。南京新房和二手房達(dá)到5.7%、5.2%的同比增長速度。尤其是西安已經(jīng)連續(xù)60個月新房的同比房價指數(shù)都在5%以上。可以簡單理解為國家控制房價指數(shù)在5%以內(nèi)，或者說在一段時間或短期突破5%，但是長期控制在5%以內(nèi)，合肥應(yīng)該講執(zhí)行的還是不錯的。至于合肥市銀行住房貸款的集中度管理，合肥是有困難，可能需要2-4年的時間，才能夠降到國家要求的范圍之內(nèi)。為什么這么講呢？主要有兩個客觀事實，一是銀行本身在投放戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)的貸款方面能力不充裕。合肥市素有“風(fēng)投城市”稱號，合肥的銀行對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)的貸款，發(fā)放應(yīng)該講是不足的，因為這些產(chǎn)業(yè)很多直接由合肥市的投資和融資平臺出資，導(dǎo)致合肥市的銀行只能把貸款投向到相對比穩(wěn)妥的房地產(chǎn)領(lǐng)域，這需要合肥市的金融部門轉(zhuǎn)變思路，切實的去支持中小微和實體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營性貸款資金的需求。二是銀行在貸款過程中本身額度較高，發(fā)放又比較遲，導(dǎo)致了合肥市的房貸利率長期處于全國的前列，因為銀行也要通過利差解決基本問題。關(guān)于加強(qiáng)住房貸款審慎管理，下一步還是需要去重點去做的。目前來看銀行給房地產(chǎn)的貸款是比較嚴(yán)格的，但是發(fā)給老百姓的經(jīng)營貸、消費(fèi)貸房抵貸還是比較寬裕。例如從某個商業(yè)銀行看，如申請者有房貸就不能申請消費(fèi)貸、經(jīng)營貸和房抵貸，但是反過頭來可以申請消費(fèi)貸、經(jīng)營貸，然后再去申請房貸，這樣的程序可能真治標(biāo)不治本。銀行又是總行管理制，它不在合肥市區(qū)域的控制范圍之內(nèi)，所以需要這些銀行能夠遵守國家的這樣一個相關(guān)的規(guī)定，盡快的把集中度管理的政策落實到位。問題五：依法嚴(yán)查嚴(yán)處房地產(chǎn)銷售中任何形式的價外加價和搭售等行為，嚴(yán)厲整治哄抬房價等房地產(chǎn)市場亂象和網(wǎng)上惡意炒作。能否成為一保貫徹房住不炒的利劍？答：合肥市這個方面做得非常好，已經(jīng)采取了各種的政策，約談了一些違規(guī)的自媒體、網(wǎng)站、網(wǎng)民，打擊了所謂的房價指導(dǎo)委員會投資炒作等行為。針對“號頭費(fèi)”這種現(xiàn)象，合肥市公開懸賞，如果有市民發(fā)現(xiàn)并且將證據(jù)交給相關(guān)部門，那么合肥市將一定會嚴(yán)厲打擊這種違規(guī)行為；不允許中介對二手房進(jìn)行炒作、相對較高價格的房產(chǎn)下架等要求，希望老百姓能夠諒解。現(xiàn)在的購房者因為二手房、學(xué)區(qū)房的房價炒作以及新房的全款搶購變得非常焦慮不安，除了這兩個方面，從合肥整個市場來看，包括合肥的租賃市場還是比較良性的，應(yīng)該全面的看待這樣一個問題。
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