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專注于無人駕駛汽車領域的北京智尊保汽車科技有限公司正式進駐順德新能源汽車小鎮。而在前一天，該公司達成了1000輛無人駕駛汽車的意向訂單，預計訂單產值近4億元。這筆訂單的介紹者是碧桂園。

入駐園區的企業，通過鏈接平臺背后的資源，擴大了朋友圈，將生意越做越大。這也正是中深新產業發展有限公司、Auto Space汽車孵化器、北京智尊保汽車科技、深圳超算科技、順德電子信息商會等龍頭企業選擇落戶順德新能源汽車小鎮的重要原因。在由房企主導的產業園里，股權投資、產業咨詢等正成為房企轉戰產業園的盈利新模式。

房企一邊發展產業地產，一邊發展優質樓盤。

碧桂園落子佛山四區

謀劃四大產業平臺

隨著順德新能源汽車小鎮的開園、三山廣佛上城展廳的開放，再加上此前已亮相的禪城世紀濱江、三水雙子星城，碧桂園在佛山重點打造的4大產業平臺已悉數入市。這也標志著自2016年提出“產城融合”戰略、正式進軍產業地產以來，碧桂園在佛山大本營的產業項目已經進入了實質運營階段。

與其他房企深耕文旅小鎮產業不同的是，碧桂園在佛山布局的產業項目全部瞄準操作難度最大的科技小鎮。深耕當地產業，助力當地產業轉型升級，超前謀劃新興產業和未來產業是碧桂園在佛山布局產業小鎮的原則和依據。

因此，碧桂園在佛山謀劃的四大產業項目特點鮮明。順德新能源汽車小鎮是碧桂園在佛山布局的第一個產業小鎮項目，聚焦新能源汽車產業鏈，目前已引入了與新能源汽車產業相關的上下游公司、汽車眾創空間、無人駕駛汽車、大數據等產業項目，并將導入楊鳳田、孫逢春兩大院士工作站、5大新能源汽車研究院等機構，而這一命題也符合“科技順德”的定位，滿足順德智能制造產業向高端發展的時代需求。

位于禪城的碧桂園世紀濱江，則依托禪城傳統陶瓷產業，瞄準智能家居產業鏈條以及大數據平臺，幫助佛山傳統陶瓷業的轉型升級，鏈接全球資源。位于三水的碧桂園佛山雙子星城，兩棟超過180米的超高層建筑成為當地地標，這也符合三水總部經濟聚集區的形象特點。南海三山新城的碧桂園廣佛上城，將前沿科技與藝術相結合，打造數字藝術產業鏈，致力于建設碧桂園的文化總部，打造華南文創科技高地。

“佛山是傳統制造業強市。在城市核心區，傳統產業亟待向智能制造轉型升級。”碧桂園佛山市創必盈產城發展有限公司副總裁何沖認為，碧桂園率先在佛山布局產城項目，為佛山產業轉型、新興產業的培育提供孵化、配套服務，符合當下的時代需求。

扎堆產業地產

房企憑借資源整合優勢C位出道

目前，國內大型房企頻繁進入產業地產領域，萬達、華僑城的文旅小鎮、綠城的農業小鎮、碧桂園以及時代的科技服務小鎮等，都是房企探索產業小鎮的代表。

去年，佛山確定了首批15個市級特色小鎮規劃建設工作，產業小鎮的建設被提上了日程。而在這一批產業小鎮背后，活躍著開發商的身影。比如去年7月亮相的千燈湖創投小鎮引入了“甲骨文(佛山)技術人才創新創業基地展示中心”，中國保利集團是該中心的引入方與合作方。時代地產去年在大瀝率先摸索產城融合載體，其建設的“未來小鎮”將在大瀝夢想成真。目前已經投入運營的佛山鷺湖假日小鎮，其開發商以及運營商都是美的置業。

近10年來佛山的產業都處于轉型升級的轉折期，從最早的創意產業園到現在的廣佛智城，佛山的產業園區興盛起來。在產業園區領域，房企是后來者，會為產業園區帶來哪些新能量？

智尊保汽車科技有限公司董事長楊華軍告訴記者，進駐順德新能源小鎮不到1個月，智尊保就已通過小鎮的平臺，對接眾多目標企業。10月26日，智尊保更是通過碧桂園的優質資源平臺達成了1000輛無人駕駛汽車的意向訂單，預計訂單產值近4億元。楊華軍表示，這筆訂單與碧桂園背后強大的資源平臺不無關系。

何沖認為，大房企進入產業地產領域，其資源整合能力比較有優勢。比如，碧桂園依托旗下近2000個項目、超過1000個城鎮的項目需求，為入駐企業的產品和服務提供強大的應用場景支撐。“打個比方，你想去哪個城市設點，我們就可以幫你對接哪個城市的資源。這是單一的產業園區無法做到的。”

區別傳統住宅地產

產業地產更考驗長期運營能力

與傳統住宅銷售貫徹的“一錘子買賣”不同，產城項目更考驗開發商長期持有、運營項目的能力。慢下來，穩健運營，成為操作產業園的基本要求。

“100萬平方米的住宅體量和100萬平方米的產業體量，完全是兩個概念。”何沖說，如果是住宅，通過銷售能很快回款，然后就可以進入下一個項目的開發；但產業項目不同，走的是產業先行的道路，需要用幾年時間導入、運營產業。做好孵化、做好運營，雖然前5年不賺錢，但以后相信會有合理的回報。

那么，產城項目的盈利模式到底是怎樣呢？最常規的做法自然是收租金。跟商業地產一樣，租金回報率成為衡量一個項目是否成功的主要標準。但隨著佛山產業園的興起，要面臨招商難、租金低等各種難題。有的項目為了招商，甚至給出免租金的條件。因此單一的依靠物業收租模式已不適應現在的市場。說到底，產城項目提供的是生產性服務，其盈利模式不應該局限于收租金，而是通過創新服務模式創造新的價值點。比如，園區可提供法務、人力資源、融資租賃、對接高校科研資源等方面的服務，甚至還可以進行直接的業務合作，從而產生盈利。像順德新能源汽車小鎮，目前已搭建一站式企業服務中心，成立專業產業服務團隊，為進駐企業提供工商財稅、政策、金融、人才等一條龍服務。

而更“高級”的盈利模式是跟金融掛鉤，由房企組建產業基金，通過投資股權的方式扶持企業，然后借助資本市場實現股權退出，從而實現盈利。

通常，產城項目住宅配套是必不可少的要素。開發商會通過銷售住宅回籠一部分資金，從而達到前期的平衡。但由于住宅體量不高，其占比一般不會超過項目的三成，所以完全依賴住宅銷售實現盈利也是不可能的。