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近日，一則關于#深圳二手房成交量暴漲#的新聞上了熱搜。

相關數據顯示，深圳12月第一周二手房成交均價環比上漲1.5%，漲幅排全國第一。成交量“暴漲”的背后，大致原因有以下3點：

1、豪宅稅調整，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子均為普通住宅，免征增值稅，直接利好；

2、銀行信貸針對第二套房利率下滑，直接降低第二套房成本；

3、最近兩三年，深圳二手房市場長期低迷，需求一直沒釋放，年底了不少行家投資客開始出來撿漏。

回到合肥來看，數據顯示，12月第一周合肥二手房均價環比下降0.1%，排名14。

那么，真實的合肥二手房市場究竟如何呢？

NO.1 | 壹

降價45萬成交！二手房市場陷入冰窖？

安居客數據顯示，自8月起，合肥二手房成交均價已經連續4個月下跌，跌幅超1%。

帶看方面，據鏈家數據顯示，8月-10月，合肥二手房帶看數量呈斷崖式下跌，市場觀望情緒非常濃厚。

我在翻看最近的成交記錄發現，二手房降價3、5萬已是常態，降價10萬左右也很正常，一下子降個2、30萬的，也不在少數：

廣電廳宿舍，掛牌總價215萬，成交價178萬，降價37萬；

濱湖明珠，掛牌285萬，成交262萬，降價23萬；

文一名門綠洲，掛牌160萬，成交130萬，降價30萬；

報業園，掛牌248萬，成交225萬，降價23萬；

漢嘉都市森林，掛牌350萬，成交318萬，降價32萬；

臨湖苑E區，掛牌189萬，成交143萬，降價45萬……

雖然說這些都是個例，不能代表全部房源，但這也能說明，在市場較冷和銀行貸款難的大環境下，市場的主動權已經掌握在買房人手中。

當然，想要買到一套滿意的二手房并不容易，除了要面臨著找房、看房、談判、合同以及交房等等“重重關卡”，未來會不會升值也是買房人要考慮的因素。

NO.2 | 貳

合肥九區“塔尖”小區盤點！

那么，什么樣二手房潛力更大呢？我們可以參考一下各個區域的均價以及“塔尖”小區，總結一下其中的規律：

政務區，二手房均價23205元/㎡

栢悅公館：33582元/㎡

綠地花都藍蝶苑：33185元/㎡

天鵝湖畔：29095元/㎡

新地中心：28612元/㎡

凱旋門二期：28323元/㎡

點評：這5個塔尖小區，基本都是沿天鵝湖而立。

其中，栢悅公館產品優質，圈層高端，再加上奧體小學和五十中新校區這一學區大殺器，房價領跑政務；綠地花都藍蝶苑和栢悅公館學區相同，如今二手房房價已經“反超”天鵝湖畔小區。

濱湖區，二手房均價17719元/㎡

濱湖雙璽：33556元/㎡

信達公園里：30177元/㎡

文華閣：27833元/㎡

萬科藍山二期：26176元/㎡

書香門第東區：25243元/㎡

點評：文華閣、書香門第都是雙本學區房（師范附小本部和46中本部），因此房價較高；

濱湖雙璽、信達公園里都是次新房，高端產品，位于環湖CBD核心，不過未滿2年，稅費較高。

廬陽區，二手房均價16129元/㎡

合作經濟廣場：48211元/㎡

人民巷18號：45910元/㎡

市建委宿舍：43142元/㎡

節約巷29號：38544元/㎡

安徽日報社宿舍大院：36226元/㎡

點評：除了合作經濟廣場房齡較新外，其它幾個房齡都比較大，但這并不影響它們的價值，畢竟他們有合肥認可度很高的學區。

蜀山區，二手房均價15971元/㎡

通和易居同輝南苑：26450元/㎡

華地公館西區：25534元/㎡

安糧蘭桂公寓：25210元/㎡

西園新村：25118元/㎡

光明世家：24838元/㎡

點評：以上5個小區，我們大致可以分為2類來看：

1、雙本部學區房，比如通和易居南苑（安居苑小學+50中西區），西園新村（西園小學本部+五十中本部）。

2、臨近政務、學區較優，并且房齡較新，比如華地公館、光明世家。

高新區，二手房均價為16582元/㎡

維多利亞：35204元/㎡

旭輝湖山源著：24279元/㎡

碧海山莊：23248元/㎡

文一名門學府里：22566元/㎡

悅湖山院：22180元/㎡

點評：高新區可以分為3類：

1、別墅，環境好，單價高；

2、文一名門學府里緊鄰合肥七中，不少掛牌打上的關鍵詞都是“陪讀”；

3、悅湖山院學區為高新創新實驗小學和彩虹中學，并且臨近蜀西湖；

包河區，二手房均價15400元/㎡

東方廣場：25485元/㎡

省糧食局宿舍：23729元/㎡

中鐵四局機關大院：23655元/㎡

安徽省糧食局機關服務中心：23435元/㎡

頂峰國際公寓：22744元/㎡

點評：決定包河區二手房價值的，主要有兩點，地段和學區。

東方廣場一環內，學區為青年路小學和四十八中本部，并且還是綠城物業；頂峰國際中心位于一環內，地段好，并且房齡較短，學區為屯溪路小學和48中。

經開區，二手房均價15578元/㎡

綠城翡翠湖玫瑰園：28103元/㎡

海馨苑：25131元/㎡

國耀花半里：23604元/㎡

中環云?。?2450元/㎡

中環紫荊公館：22356元/㎡

點評：經開區這幾個二手房基本都在中環城商圈內，并且區域內還有即將開通的地鐵3號線，再加上168的學區，小區二手房溢價率都比較高。

其中綠城翡翠湖玫瑰園，擁有168玫瑰園學校，臨近翡翠湖，更有綠城品牌加持，單價2.8萬+/㎡也是意料之中。

瑤海區，二手房均價約12270元/㎡

和平盛世：20534元/㎡

鼎元府?。?9717元/㎡

恒大中央廣場：18604元/㎡

寶業城市綠苑西區：18267元/㎡

恒盛豪庭：18100元/㎡

點評：上榜的幾個小區，基本上都是瑤海認可度高的學區房。鼎元府邸、寶業城市綠苑西區，學區均為和平路小學、38中；和平盛世為滁州路小學和38中，還帶有市政冷暖雙供；恒大中央廣場一環內，地鐵口，配套成熟，學區為長淮小學和38中。

新站區，二手房均價約11950元/㎡

家天下三期：16566元/㎡

陶沖湖別院：15656元/㎡

華府竹絲苑南苑：15649元/㎡

尚品御園：15008元/㎡

禹洲中央城：14966元/㎡

點評：現階段，新站區幾個房價較高的小區基本都是臨近市區，并且臨近公園，整體小環境不錯。當然，這也與新站的大環境有關。目前來看，新站還處在開發期，配套不完善，并且工業區和居住區沒有嚴格分開，所以越是環境好，越是配套成熟的地方，房價也會更高。

總的來說，有優質學區的房子，再老再貴都有人要；優質地段的溢價率比普通地段更高；相同區域內，高品質小區的溢價率明顯高出普通小區一截。

NO.3 | 叁

結語

關于買二手房，我的觀點是：

1、對于剛需來說，現在是買二手房不錯的時機，講價空間更大，可以多考慮地段較好，各種配套都比較成熟的小區。另外，買的時候要注意多看、多比較，和中介多交流，你能得到不一樣的信息。

2、如果是改善置換，有合適機會就把老房賣掉，選個好地段、好盤置換新房。

3、關于學區房，我不建議死磕，有時候，生源會比學區更重要。如果一定要買，盡量選擇小戶型，方便以后出手。