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馬上就要進入2019年最后一個月了，不少樓盤趁勢展開了新一輪的銷售攻勢，繼“金九銀十”之后，再次推出了各種降價優惠措施，畢竟哪一家都希望讓今年的業績更亮眼一些。面對開發商釋放的利好，尤其是相比以往一兩千，兩三千甚至更高的降幅，購房者不心動是不可能的。最近，一朋友就打電話告訴筆者，和家人看了不少樓盤，也有了意向樓盤，但比較糾結該不該下手。如果不買，怕明年漲了，但如果買了，又怕明年跌了，總之就是后悔藥難吃啊。其實，到底要不要買房，到底會不會繼續降溫，是很多觀望中的購房者都十分關心的問題。目前，房地產迎來了兩大“新變化”，不僅釋放了3大重要信號，而且也傳遞了買房“新導向”，從中我們或許可以找到答案。

現階段，樓市迎來2大“新變化”

第一，樓市逐漸迎來轉折，住房市場從“供不應求”到“供大于求”

對任何商品來說，供求關系都是影響價格的重要因素：供大于求，價格下跌；供小于求，價格上漲，房價也不例外。過去這些年，受房產金融屬性的影響，自住和投資買房需求不斷增加，對房價上漲起到了推波助瀾作用。但是，近日人民網等央媒援引易居房地產研究院的報告稱，監測全國35個大中城市，2019年住房供給量整體小于需求，但隨著房地產市場進一步降溫，預計2020年將會供大于求。

此外，易居研究院研究員王若辰還表示，從2016年開始，全國商品房的供求比就開始增大了，2019年基本平衡，但2020年或供大于求。筆者認為，經歷了三年多的調控后，為了提高銷量和回籠資金，開發商不斷提高推盤節奏，但購房者買房意愿逐漸減弱，尤其是投機炒房客也紛紛離場，所以供大于求不可避免。值得注意的是，樓市迎來從供不應求到供大于求的“新變化”，或許預示房地產市場將迎來轉折。

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第二，雙向調控成為趨勢，樓市既要“防止大漲”，也要“防止大跌”

進入2019年以來，在“房住不炒”和“不再把房地產作為短期刺激經濟手段”的兩大明確定調下，樓市快速降溫：根據國家統計局數據，監測全國70城房價，新房和二手房均出現了回落，幅度在0.1%-0.3%之間。此外，據媒體報道：上海、廣州、濟南、昆明等不少城市都出現了實質下跌。比如，濟南某樓盤每平下跌4000元；上海有房源一次降價17萬；昆明有業主全款126萬買房，后來發現降了30萬。

顯而易見，全國樓市普遍進入下行調整通道。但是，通過10月、11月份的樓市來看，目前也迎來了另一個“新變化”：在一城一策下，雙向調控現象多了起來。比如，南京、成都定向“放寬”人才購房限制；深圳上調“豪宅線”，容積率超過1.0且建筑面積144平米以下不用交“豪宅稅”；馬鞍山出臺“止跌令”，新房售價不得低于備案價的10%。對此，有研究機構稱：雖然全國調控放松的可能性不大，但如果進一步下行，適當微調或邊際放松的可能性還是存在的。

樓市“新變化”透露3大重要信號

第一，樓市大局基本已定，防止大漲大跌是當前房價的基本邏輯。

眾所周知，樓市調控最初主要是通過限售、限購、限價等手段快速控制樓市熱度上升的態勢，抑制房價大漲的勢頭。但是，通過上面的分析，我們也知道，如今樓市調控已經取得了顯著效果，全國熱點城市的房價已經普遍回落。因此，在穩地價、穩房價、穩預期的調控目標下，除了要防止房價大漲，自然也會防止房價大跌。

對此，人民日報海外版發表評論文章《中國房地產市場拒絕大起大落》稱，在“房住不炒”成為社會共識的背景下，因城施策的調控將有助于房地產持續平穩健康發展，未來中國房地產不會出現大起大落，平穩有序是大概率事件。因此，無論是央媒的表態，還是當房地產出現的房價托底現象，都意味著樓市大局基本已定，可漲可跌但不是大漲大跌成為當前房價的基本邏輯。

第二，樓市告別狂歡盛宴，但房地產仍是經濟穩增長的“壓艙石”。

從2016年到2019年，伴隨樓市降溫，業內有聲音認為房地產大勢已去，事實是這樣嗎？孫宏斌表示，房地產相關行業在GDP中占30%，相關行業貸款占50%，這個行業太大了。其實，不僅目前依然占據重要地位，從長期看，要達到70%以上的城鎮化水平，業內也預計未來一二十年還會有2億人進城。換言之，未來房地產會繼續在改善城市面貌，滿足住房需求，穩定就業，穩定國民經濟等方面發揮重要作用。

當然，這并不是說樓市還會回到過去的狂歡盛宴。雖然房價已經處于下行通道了，但調控放松的可能性并不大，目前防范房地產領域的金融風險和推動實體行業的發展成為了更為重要的調控目標，所以房價很難再出現反彈了。因此，購房者應該理解房地產所處的新形勢，正如中國發展研究基金會副理事長劉世錦所說，拉動經濟不一定靠房地產，但房地產仍是穩增長的“壓艙石”。

第三，閉眼買房的階段漸行漸遠，2020年要不要買房因人而異。

通過分析，我們知道，未來樓市大概率穩字當頭。對此，中泰證券分析師梁中華表示，房價不漲或漲幅比較小，買房都是虧本的，小城市的房子變現也是問題。眾所周知，一直以來，炒房客賺錢依靠的無非就是漲幅和流動性，但目前的樓市環境已經決定這兩個條件行不通了。不僅如此，從長期走向看，后續房地產稅、空置稅的落地，也只會增加囤房成本，買房賺錢的空間和概率越來越小，所以還是放棄幻想、落袋為安吧。

對于剛需等自住來說，什么時候買房都不晚，但筆者認為，與其糾結未來的房地產變化，還不如著眼于當下，根據自身的需求來決定：如果不著急買房，在樓市穩字當頭的態勢下，再等等也無妨；但如果著急買房而且也有一定的能力，那么在開發商紛紛推出利好優惠的情況下，遇到高性價比、配套優質的房源基本可以考慮出手。畢竟，對于大城市來說，由于集中了太多優質的公共服務資源，這些資源又吸引著人口不斷流入，所以房價基本還是易漲難跌。